Kapitalanlage vs. Miete: Welchen Unterschied machen sie für Ihre Rentenplanung?

 

Immer mehr junge Menschen erkennen, dass sie sich auf die gesetzliche Rente nicht mehr verlassen können. Denn der Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland hinterlässt gemischte Gefühle. Durch den ständigen medizinischen Fortschritt erhöht sich auch die durchschnittliche Lebenserwartung. Aktuell liegt diese für Frauen bei 83,5 und für Männer bei 78,6, was 40 Jahre mehr als im Jahr 1881 sind, in welchem Bismarck die gesetzliche Krankenversicherung eingeführt hat.

Im Gegenzug stagniert aber die Geburtenrate und unterschreitet bereits seit 1973 die Sterberate. In Deutschland liegt sie bei 1,54 – statistisch gesehen hat also jede Frau 1,54 Kinder.

Immerhin:

Ohne Zuzüge von Menschen aus anderen Ländern wäre die Bevölkerungszahl in Deutschland heute viel niedriger. Bei der aktuellen Entwicklung ist jedoch abzusehen, dass die Sterberate weiter zu- und die Geburtenrate noch weiter abnehmen wird. Unsere Gesellschaft wird also älter, allerdings schrumpft sie immer mehr.

Quelle: Annahmen und Ergebnisse der 14. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (Broschüre zur Pressekonferenz des Statistischen Bundesamtes am 27. Juni 2019) Internetseiten: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressekonferenzen/2019/Bevoelkerung/pressebroschuere-bevoelkerung.pdf
Statistisches Bundesamt (Destatis) als Hrsg. und Datenhalter

Somit werden immer weniger Arbeitnehmer in Zukunft die monatliche Rente eines Rentners zahlen, da die gesetzliche Rente nach dem Umlageverfahren funktioniert. Die aktuellen Einnahmen finanzieren die aktuellen Rentenausgaben.

 

Wie baue ich mir denn eine vernünftige Rente auf?

Pauschal kann dies nicht beantwortet werden, da es immer auf die aktuelle Situation von Ihnen ankommt.

• • Sind Sie Angestellter, Beamter oder selbstständig?
  • In welcher Steuerklasse sind Sie?
  • Wie hoch liegt ihr Brutto?
  • Welche persönlichen Weiterentwicklungsziele haben Sie in den kommenden Jahren für Ihren Beruf?
  • Wollen Sie Steuer sparen?

Denn der Markt bietet Produkte, die für Sie Vorteile bieten, welche ein Sparbuch, Depot oder Tagesgeldkonto nicht bieten können. Daher sollte die Altersvorsorge auf mehreren Säulen aufgebaut werden.

Dazu wird es demnächst einen Artikel auf meiner Seite geben.

 

Einfach ein Depot oder eine Kapitalanlage für die Altersvorsorge verwenden?

 

Da wir von Ansparzeiten mehr als 5 Jahre reden ist ein Depot für Sie eine gute Wahl um langfristig Vermögen aufzubauen. Sie können jederzeit selbst entscheiden für was das Guthaben verwendet werden soll und was Sie monatlich einzahlen wollen. Natürlich gibt es auch Nachteile:

• • Auf Kapitalerträge muss Kapitalertragssteuer gezahlt werden
  • Ein Depot ist nicht Hartz-IV sicher
  • Je nach hinterlegtem Risiko kann es auch zu Verlusten kommen
  • Ein monatlicher Entnahmesparplan über die jährliche Rendite führt zur Verringerung des Guthabens

Beispiel zur Berechnung einer Entnahme von 415 € pro Monat

Nehmen wir mal an Sie wollen im Alter von 67 Jahren ohne das sich bei 4% Rendite der Wert Ihres Depots verringert pro Monat 415 € entnehmen. Dann benötigen Sie ein Guthaben von 165.000 €.
(pauschaler Steuerabzug auf Kapitalerträge wurde berücksichtigt)

Sie sind jetzt 25 und wollen bis zum Rentenbeginn mit 67 die berechneten 165.000 € mit einer jährlichen Renditeerwartung von 4% aufbauen.

 

Gerade der Zinseszinseffekt ist ein wichtiger Hebel auf diese Laufzeit gesehen. Der Zinseszinseffekt führt beim Sparen und Anlegen langfristig zu überproportionalen Wertsteigerungen. Eine simple Faustformel, die 72er-Regel, bietet Anlegern die Möglichkeit, im Kopf zu ermitteln, wie lange ihr Kapital braucht, um sich zu verdoppeln.

Teilt man die Zahl 72 durch den Zinssatz einer Geldanlage, erhält man die Dauer, die es für eine Verdoppelung benötigt.

In unserem Beispiel wären es 72 / 4(%) = 18 Jahre

 

Was wäre der Vorteil einer Kapitalanlage?

Wie interessant wäre es denn, wenn nicht Sie die 153 € ansparen sondern jemand anderes für Sie dies übernimmt?

Eigentumswohnungen, Häuser oder Pflegeimmobilien sind das Schlagwort. Natürlich hat auch diese Form seine Vor- und Nachteile.

Vorteile:

• • Bestimmte Sanierungen, Modernisieren können zur Steuerentlastung abgesetzt werden
  • Mieter zahlen das Darlehen ab
  • In der Rente dienen die Mieteinnahmen als Rentenerhöhung aber der Vermögenswert bleibt bis zum Verkauf der Kapitalanlage erhalten
  • Sie können auch selbst in die Immobilie mietfrei einziehen
  • Die Immobilie kann für eine weitere Finanzierung belastet werden

Nachteile:

• • Mietausfall
  • Renovierungskosten durch Mietnormaden
  • Immobilienwert reduziert sich durch eine Immobilienblase
  • Immobilie muss saniert werden

Haben Sie für sich die Vor- und Nachteile abgewogen und wollen eine Kapitalanlage für Ihre Altersvorsorge einsetzen reichen für die Kauf nicht die 153 € sondern Sie benötigen eine Immobilienfinanzierung.

 

Beispiel für eine Finanzierung

 

Ich gehe wieder von den gleichen Werten aus. Sie wollen im Alter von 25 Jahren mit Ihrer Altersvorsorge beginnen und haben eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 70 m² für eine Kaufsumme von 165.000 € gefunden.

Die erste Herausforderung wären die Erwerbsnebenkosten. Denn beim Kauf fallen Notar- und Grunderwerbskosten + Grunderwerbssteuer an. Dazu kommt unter Umständen noch eine Maklerprovision. (Makler 3,57 + Notar-/Grundbuchkosten 2% + Grunderwerbssteuer 3,50% (Bayern))

Im Schnitt wären es ca. 10% Erwerbsnebenkosten.

Somit brauche Sie zuerst einmal 16.500 € die in unserem Beispiel noch nicht vorhanden sind.

Also sparen Sie vorerst pro Monat auf ein Depot die 153 € bei einer Laufzeit von 8 Jahren an.

Mit 33 Jahren sollten die 16.500 € Ihnen für den Kauf einer Immobilie im Wert von 165.000 € zur Verfügung stehen.

 

Eckdaten der Kapitalanlage

7,70 € pro m² bei 70 m² Wohnfläche = 539 € Kaltmiete

Was sollte abgezogen werden?

Es fehlen zwar noch 5 pro Monat aber die steuerlichen Vorteile wurden noch nicht eingerechnet.

Zum Rentenbeginn wäre die Immobilie bei gleichbleibenden Finanzierungskosten und Miete abgezahlt.

 

Wo liegt aber jetzt der Vorteil in der Rente?

Nehmen wir mal an die Immobilie hat eine jährliche Wertsteigerung von nur 1%

Dann hat Ihre Immobilie zum Rentenbeginn nicht nur einen Marktwert von 165.000 € sondern 229.133,86 €.

 

Fazit:

Beide Varianten haben Vorteile um Ihre Rente aufzubessern. Mehr Gestaltungsmöglichkeiten und Chancen auf weitere Anlagemöglichkeiten ohne Erhöhung der Sparrate bietet Ihnen aber nur eine Kapitalanlage. Denn wurde die erste Immobilie schon teilweise abgezahlt kann diese für eine 2te Kapitalanlage belastet werden. Somit generieren Sie weitere Mieteinnahmen ohne die monatliche Eigenbelastung stark zu verändern.