Immobilienfinanzierung: Warum ein finanzieller Puffer in der Baukostenplanung entscheidend ist
Es kommt häufig vor, dass Bauherren die Kosten ihres Projekts unterschätzen und am Ende mit höheren Ausgaben konfrontiert werden als ursprünglich gedacht. Dies kann schnell teuer werden, und zusätzliche Finanzierungen zu ungünstigen Konditionen sind oft die Folge. Es gibt jedoch eine bessere Möglichkeit: Eine sorgfältige Baukostenplanung in Kombination mit einem finanziellen Puffer bietet Sicherheit und schützt vor unvorhergesehenen Ausgaben.
Bei einem Neubau kommt es darauf an, ob ein Bauträger beauftragt wird, der aufgrund seiner langjährigen Erfahrung die Gesamtkosten meist gut einschätzen kann, oder ob Sie die einzelnen Gewerke selbst vergeben. Auch in diesem Fall ist es ratsam, die Erfahrungswerte der Handwerker mit einzubeziehen. In der Regel kalkulieren auch diese einen Puffer ein.
Nach meiner Auffassung besteht ein höheres Risiko bei Sanierungsmaßnahmen, wenn unerwartete Zusatzkosten entstehen, etwa weil die Balken im Dachgeschoss doch ausgetauscht werden müssen.
Folgen einer Budgetüberschreitung
Eine Budgetüberschreitung kann schwerwiegende Konsequenzen haben. Viele Bauherren stehen dann vor einer Finanzierungslücke: Es wird mehr Kapital benötigt, als ursprünglich eingeplant war. Oft bleibt als einzige Option eine zusätzliche Finanzierung in Form einer Nachfinanzierung.
Doch Nachfinanzierungen sollten vermieden werden. Wer in die Lage kommt, seine Baufinanzierung aufstocken zu müssen, befindet sich in einer ungünstigen Verhandlungsposition. Die Bank hat die Möglichkeit, für das zusätzliche Darlehen deutlich höhere Zinssätze zu verlangen, was die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich ansteigen lässt.
Ursachen für höhere Baukosten
Es gibt verschiedene Gründe, warum die tatsächlichen Baukosten die ursprüngliche Kalkulation übersteigen können.
1. Unzureichende Planung:
Häufig arbeiten Architekten bei der Kostenplanung mit Durchschnittswerten, sowohl bei den Materialien als auch beim Innenausbau. Entscheidet sich der Bauherr dann für höherwertige Optionen, wie z.B. teurere Fliesen, werden diese Werte schnell überschritten. Wiederholt sich dies bei mehreren Positionen, summieren sich die zusätzlichen Kosten erheblich.
2. Unvorhergesehene Probleme:
Auf Baustellen läuft nicht immer alles nach Plan. Technische Schwierigkeiten oder unerwartete Herausforderungen können auftreten, die zusätzliche Arbeiten oder den Einsatz anderer Materialien erfordern. Dies führt in der Regel zu höheren Kosten.
3. Änderungswünsche:
Es kommt vor, dass Bauherren während der Bauphase neue Ideen haben und Teile des Projekts umgestalten möchten. Solche Änderungen bringen meist zusätzliche Kosten mit sich.
Tipps zur Vermeidung unerwarteter Kostensteigerungen
Es gibt einige Maßnahmen, um das Risiko von Kostenüberschreitungen zu minimieren.
Detaillierte Planung:
Anstatt auf Durchschnittswerte zurückzugreifen, sollten Bauherren und Architekten die einzelnen Kostenposten sorgfältig durchgehen und realistische, konkret recherchierte Werte ansetzen. Dies mag zeitaufwendig sein, bietet jedoch mehr Sicherheit in der Kostenplanung.
Strikte Einhaltung des Budgets:
Abweichungen vom ursprünglichen Budget sind nicht selten. Wer jedoch konsequent an den geplanten Ausgaben festhält, minimiert das Risiko unerwarteter Mehrkosten.
Finanziellen Puffer einplanen:
Sollte es trotz aller Planung zu Überschreitungen kommen, kann ein gut eingeplanter finanzieller Puffer diese abfangen und bietet den nötigen Spielraum.
So legen Bauherren einen finanziellen Puffer an
Ein Puffer kann auf verschiedene Weise in die Baufinanzierung integriert werden. Eine Möglichkeit besteht darin, einen Teil des Eigenkapitals bewusst zurückzuhalten und nicht in die Finanzierung einzurechnen. Dies kann zwar die Beleihungsgrenze verschlechtern, aber es bleibt immer eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben.
In manchen Fällen bietet auch die Bank Unterstützung an. Einige Institute ermöglichen es, Darlehensteile nicht vollständig abzurufen. Das Konzept ist einfach: Das Darlehen wird höher angesetzt als nötig, aber nur der tatsächlich benötigte Betrag wird in Anspruch genommen, wodurch ein zusätzlicher finanzieller Spielraum geschaffen wird. In der Regel liegt dieser bei 10% der Gesamtfinanzierungssumme.
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