Immobilienfinanzierung im Fokus: Welche Einflussfaktoren verändern die Konditionen?

Die Immobilienfinanzierung ist eine entscheidende Komponente beim Erwerb von Immobilien. Ob für den Bau eines Eigenheims, den Kauf einer Wohnung oder die Investition in gewerbliche Immobilien – die richtige Finanzierung kann die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienprojekts legen. Ein wesentlicher Aspekt, der die Konditionen einer Immobilienfinanzierung beeinflusst, sind die verschiedenen Einflussfaktoren. In diesem Beitrag werden wir uns eingehend mit den Faktoren beschäftigen, die die Konditionen einer Immobilienfinanzierung verändern können, einschließlich der unterschiedlichen Fördermöglichkeiten durch KfW und Labo, insbesondere in Bayern.

 

**1. Zinssatzpolitik der Zentralbanken**

Die Zinssatzpolitik der Zentralbanken ist seit jeher ein maßgeblicher Faktor für die Konditionen von Immobilienfinanzierungen. Seit 2022 haben jedoch geopolitische Ereignisse, insbesondere die sich verschärfende Kriegslage in verschiedenen Teilen der Welt, signifikante Auswirkungen auf die Zinssätze gezeigt. Die Unsicherheit, die mit solchen Ereignissen einhergeht, hat dazu geführt, dass Zentralbanken auf der ganzen Welt eine vorsichtigere und restriktivere Geldpolitik verfolgen.

Die Zentralbanken haben in Reaktion auf die geopolitische Instabilität ihre Zinssätze erhöht, um Inflationserwartungen zu dämpfen und die Währungen zu stabilisieren. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Kreditvergabepraktiken der Geschäftsbanken, die ihre Zinssätze für Immobilienfinanzierungen entsprechend anpassen. Die erhöhten Zinssätze können die Kosten für die Aufnahme von Hypothekendarlehen erhöhen und damit die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung beeinflussen.

Die Kriegslage seit 2022 hat somit zu einem Anstieg der Zinssätze geführt, was wiederum die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer beeinflusst hat. Diese Entwicklung unterstreicht die Bedeutung der Berücksichtigung geopolitischer Ereignisse bei der Planung einer Immobilienfinanzierung und betont die Notwendigkeit einer flexiblen und vorausschauenden Herangehensweise an die finanzielle Planung von Immobilienprojekten.

In Europa wurde der Leitzins innerhalb der letzten 2 Jahre von 0% auf 4,5% erhöht

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Die Frage ist auch für was Sie Modernisieren wollen.
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Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft nach 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsbindungsfrist aus. In aller Regel ist dann noch eine Restschuld vorhanden, und eine Anschlussfinanzierung wird erforderlich. Je früher Sie sich um die möglichst günstige Weiterfinanzierung Ihres Immobiliendarlehens kümmern, umso besser sind Ihre Chancen, in Ruhe unterschiedliche Angebote vergleichen und die optimale Lösung auswählen zu können.
Mehr Informationen erhalten Sie in diesem Artikel.

Sonderkündigungsrecht nach §489BGB

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Bei einer Grundschuld besicherten Immobilienfinanzierung, steht es Ihnen als Darlehensnehmer frei, den Darlehensvertrag nach dem Ablauf von 10 Jahren ganz oder nur teilweise ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dabei ist es egal ob Sie eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahren festgelegt haben.
Gerade in einer Niedrigzinsphase macht es Sinn diesen Joker zu ziehen um sich über die nächsten Jahre bessere Zinskonditionen zu sichern.
Dabei müssen einige Punkte unbedingt beachtet werden.

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**Inflation und ihre Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung:**

Die Inflation, als Indikator für die allgemeine Preissteigerung, hat direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Um Inflation einzudämmen, haben Zentralbanken seit 2022 die Leitzinsen angehoben. Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Inflation zu reduzieren und die wirtschaftliche Stabilität zu fördern. Niedrigere Inflationsraten können langfristig zu stabilen Immobilienmärkten führen. Für Immobilienkäufer ist es wichtig, die Auswirkungen der Inflation auf die Finanzierung zu berücksichtigen und eine entsprechende Planung vorzunehmen, um die bestmöglichen Konditionen zu erzielen.

Statistik: Inflationsrate in Deutschland von Februar 2022 bis Februar 2024 (Steigerung des Verbraucherpreisindex gegenüber Vorjahresmonat) | Statista
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Wird das Jahr 2024 – das Jahr der Leitzinssenkungen?

Im Jahr 2024 stellt sich die Frage nach den Zinssenkungen der Notenbanken, die von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. Ein abrupter Rückgang der Konjunktur und sinkender Preisdruck könnten eine Senkung der Leitzinsen in Aussicht stellen. Bauträger stellen neuen Wohnraum zur Verfügung und Unternehmer können sich wieder zu günstigen Zinsen Geld für neue Investitionen bei den Banken leihen.

Allerdings ist dieses Szenario angesichts der robusten Arbeitsmärkte in den USA und im Euroraum unwahrscheinlich. Obwohl eine leichte Abschwächung erwartet wird, wird dies nicht zu einer tiefgreifenden Rezession führen. Trotz dieser moderaten Aussichten auf eine Konjunkturschwäche dürften die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) vorerst hoch bleiben, bevor im vierten Quartal 2024 zwei Senkungen um jeweils 25 Basispunkte erwartet werden. Im Gegensatz dazu erwarten Marktteilnehmer eine frühere Lockerung der Geldpolitik, mit der ersten Zinssenkung im April/Juni. Die Reduzierung des Einlagesatzes wird ebenfalls erwartet, jedoch gradueller als prognostiziert.

In den USA hat sich die Inflationsrate, insbesondere die Kerninflation, zuletzt überraschend verringert. Dennoch wird erwartet, dass der Rückgang der Inflation nur langsam voranschreitet, da verschiedene Faktoren wie niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Realeinkommen die Kaufkraft der Verbraucher stärken. Trotz dieser Tendenzen wird der Preisdruck voraussichtlich weiterhin über dem Inflationsziel der US-Notenbank liegen. Eine schnelle Lockerung der Geldpolitik ist jedoch unwahrscheinlich, insbesondere vor den US-Präsidentschaftswahlen, um politischer Einflussnahme vorzubeugen. Das Zeitfenster für eine geldpolitische Lockerung könnte sich im Juni und Juli öffnen, während die Fed wahrscheinlich bis nach den Wahlen keine weiteren wichtigen geldpolitischen Entscheidungen treffen wird. Es wird erwartet, dass die Fed bis zur Dezember-Sitzung des Jahres 2024 insgesamt drei Zinssenkungen durchführt.

**2. Laufzeit des Darlehens**

Angesichts des aktuellen hohen Leitzinses im Jahr 2024 und der potenziellen Senkung in naher Zukunft ist es entscheidend, die Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung sorgfältig zu wählen. Die Zinsbindungsdauer bestimmt, für welchen Zeitraum die vereinbarten Zinsen festgeschrieben sind. Eine längere Zinsbindung bietet dabei Sicherheit vor Zinserhöhungen während dieser Zeit.

In Zeiten niedriger Leitzinsen und somit niedrigen Finanzierungszinsen ist es oft ratsam, eine längere Zinsbindung zu wählen, um von den aktuellen Konditionen zu profitieren und langfristig planen zu können. Bei einer Immobilienfinanzierung, die langfristig angelegt ist, bietet eine längere Zinsbindung zudem Stabilität und Schutz vor plötzlichen Zinsänderungen.

Eine längere Zinsbindung kann jedoch auch zu höheren Zinsen führen, da Banken für die längere Planungssicherheit einen Aufschlag verlangen können. Daher ist es wichtig, die individuelle Situation und die eigenen Planungen sorgfältig zu berücksichtigen. Eine fundierte Beratung kann dabei helfen, die optimale Zinsbindungsdauer für die Immobilienfinanzierung zu finden.

Trotz des aktuellen hohen Leitzinses sollte die Entscheidung für die Zinsbindungsdauer bei einer Immobilienfinanzierung gut überlegt sein und auf die persönlichen Bedürfnisse und Planungen abgestimmt werden.

Kürzere Laufzeiten können zu niedrigeren Zinssätzen führen, während längere Laufzeiten zu höheren Gesamtkosten führen können.

In diesem Beispiel zur Immobilienfinanzierung verdeutlichen wir die Auswirkungen unterschiedlicher Zinsbindungsdauern auf die Gesamtkosten. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

Dieses Beispiel verdeutlicht den Unterschied zwischen lang- und kurzfristiger Zinsbindung.
Ein Interessent erwirbt eine Bestandsimmobilie in Augsburg zum Preis von 580.000 Euro. Ein Teil der Kaufsumme sowie die Nebenkosten können aus Eigenkapital gedeckt werden. Die verbleibende Summe von 500.000 Euro muss über ein Bankdarlehen finanziert werden. Dafür wird ein KfW-Darlehen in Höhe von 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren in die Gesamtfinanzierung integriert. Die restlichen 400.000 Euro werden über ein konventionelles Annuitätendarlehen finanziert. Diese Angaben bilden die Grundlage für das folgende Beispiel.

In diesem Beispiel zur Immobilienfinanzierung verdeutlichen wir die Auswirkungen unterschiedlicher Zinsbindungsdauern auf die Gesamtkosten. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

**3. Bonität des Kreditnehmers**

Die Bonität des Kreditnehmers spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Konditionen einer Immobilienfinanzierung.
Ein hoher Bonitätsgrad kann zu niedrigeren Zinssätzen und besseren Konditionen führen, während eine schlechte Bonität höhere Zinsen und strengere Bedingungen bedeuten kann.

Ist man aufgrund ungünstiger Investitionen in den letzten Jahren unsicher, wie es um die eigene Bonität steht, gibt es zwei Anlaufstellen, über die man sich kostenlos eine Bonitätsauskunft einholen kann.

Schufa Datenkopie (nach Art. 15 DS-GVO

Unternehmer sollten parallel noch eine Anfrage bei der Creditreform stellen:

Meine Creditreform

Nach Erhalt Ihrer aktuellen Bonitätsunterlagen im Rahmen der Immobilienfinanzierung sollten Sie überprüfen, welche Punkte nicht übereinstimmen. Es kommt häufig vor, dass alte, bereits abgelöste Kredite die Bonität beeinflussen, obwohl sie nicht mehr existieren. Sie können eine Löschung beantragen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind Kreditkarten mit einem Kreditrahmen. Ich habe immer wieder Kunden, bei denen in der Schufa mehrere Kreditkarten aufgeführt sind, die jedoch nie genutzt wurden. Diese sollten unbedingt vor einer Finanzierungsanfrage gelöscht oder gekündigt werden. Einige werden meist unbewusst abgeschlossen, wie Ikea, Paypal, Metro, Amazon, können jedoch eine Immobilienfinanzierungsanfrage negativ beeinflussen.

**4. Eigenkapital**

Das zur Verfügung stehende Eigenkapital beeinflusst ebenfalls die Konditionen einer Immobilienfinanzierung.
Je mehr Eigenkapital ein Kreditnehmer einbringt, desto günstiger können die Zinsen und die Kreditkonditionen sein.

Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang ist der sogenannte „Beleihungsauslauf“. Dazu komme ich gleich in Punkt 5

In diesem Beispiel zur Immobilienfinanzierung verdeutlichen wir die Auswirkungen unterschiedlicher Zinsbindungsdauern auf die Gesamtkosten. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau
In diesem Beispiel zur Immobilienfinanzierung verdeutlichen wir die Auswirkungen unterschiedlicher Zinsbindungsdauern auf die Gesamtkosten. Landsberg am Lech, Kaufering, Penzing, Buchloe, Augsburg, Türkheim, Fürstenfeldbruck, Dachau

**5. Immobilientyp und -lage**

Die Immobilienart und die Lage der Immobilie können die Finanzierungskonditionen beeinflussen.

 

Immobilientyp

Fertighäuser in Holzständerbauweise haben einen geringeren Lebenszyklus wie ein Haus aus massiven Wänden.
Dies hat sich über die Jahre zwar stark verändert aber Banken gehen trotzdem von einer unterschiedlichen Lebensdauer aus. Daher kommt es auch auf das Baujahr der Immobilie an die man kaufen möchte und den Sanierungsgrad der letzten 20 Jahre.

Fertighäuser sind eine beliebte Option für schnelles und günstiges Bauen, erfordern jedoch oft frühzeitige Reparaturen im Vergleich zu Massivhäusern und haben eine kürzere Gesamthaltbarkeit. Während Massivhäuser eine geschätzte Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren haben, liegt die Lebensdauer eines Fertighauses typischerweise zwischen 60 und 90 Jahren. Interessanterweise variierte die Lebensdauer von Fertighäusern in verschiedenen Jahrzehnten:

– In den 1970er Jahren betrug die Lebensdauer eines Fertighauses etwa 50 Jahre.
– In den 1980er und 1990er bis 2000er Jahren wurde die Lebensdauer von Fertighäusern auf 50 bis 70 Jahre geschätzt.
– Seit den 2000er Jahren können Fertighäuser jedoch bis zu 90 Jahre oder sogar älter werden.

Lage

Die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Risiken für die Banken und kann somit direkten Einfluss auf die Zinsen haben. Begehrte Wohngebiete mit guter Infrastruktur und steigender Nachfrage können zu günstigeren Zinskonditionen führen, während Immobilien in weniger attraktiven oder strukturschwachen Gebieten oft höhere Zinsen verursachen können. Daher ist es wichtig, bei der Immobilienfinanzierung nicht nur die individuellen finanziellen Aspekte zu berücksichtigen, sondern auch die Lage der Immobilie in die Entscheidung einzubeziehen.

**6. Fördermittel durch KfW und Labo**

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Landesamt für Bau und Wohnungswesen (Labo) bieten verschiedene Fördermöglichkeiten für Immobilienfinanzierungen an. Diese Fördermittel können zu günstigen Zinsen, längeren Laufzeiten und anderen Vorteilen führen, insbesondere für energieeffiziente und nachhaltige Bauprojekte.
In Bayern stehen spezifische Förderprogramme zur Verfügung, die den Bau und Kauf von Immobilien in der Region unterstützen können.

Für den Unterschied der Fördermittel der KFw und der Labo habe ich einen weiteren Artikel erstellt, denn Sie über folgenden Link verfolgen können.

Alle relevanten Fördermittel, die für den Kauf oder Bau an Ihrem gewünschten Standort verfügbar sind, können Sie über folgenden Link abrufen, nachdem Sie eine Regionalabfrage durchgeführt haben.

**Fazit:**

Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema, das von verschiedenen Einflussfaktoren geprägt ist. Die Konditionen einer Immobilienfinanzierung können sich je nach wirtschaftlicher Lage, Zinspolitik, Bonität des Kreditnehmers, Fördermöglichkeiten und anderen Faktoren erheblich unterscheiden. Es ist daher wichtig, sich vor einer Finanzierungsentscheidung gründlich zu informieren und verschiedene Angebote zu vergleichen. Eine fundierte Planung und Beratung können dabei helfen, die bestmöglichen Konditionen für die eigene Immobilienfinanzierung zu erhalten, insbesondere unter Berücksichtigung der Fördermöglichkeiten durch KfW und Labo, besonders relevant für Immobilienprojekte in Bayern.

Wenn Sie noch Fragen haben oder weitere Informationen benötigen, zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren. Als unabhängiger Finanzierungsvermittler stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung zu unterstützen. Ich bin darauf spezialisiert, alle Möglichkeiten einer KfW-Förderung oder der Labo in Bayern in Ihre Finanzierungsplanung einzubeziehen. Ihre Immobilienfinanzierung ist mein Fokus, und ich arbeite daran, Ihnen die bestmöglichen Lösungen anzubieten.

Bitte zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, um Ihre individuellen Anforderungen zu besprechen und gemeinsam die passende Finanzierungslösung für Ihre Immobilie zu finden.

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