Grunderwerbsteuer bei Erbpacht
Worin besteht die Bedeutung des Erbbaurechts?
Durch das Erbbaurecht erfolgt eine wirtschaftliche Trennung von Gebäude und Grundstück. Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt von einem Grundstückseigentümer das Recht zur Bebauung oder auch ein bereits vorhandenes Haus. Dabei erwirbt er lediglich die Immobilie und pachtet gleichzeitig das Grundstück. Der Eigentümer des Erbbaurechts bleibt weiterhin im Besitz des Grundstücks, gestattet jedoch dem Hausbesitzer dessen eigenständige Nutzung. Das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt und wird daher als grundstücksgleiches Recht bezeichnet. Es kann anstelle des Grundstücks verkauft, belastet, verschenkt oder vererbt werden. Jegliche baulichen Veränderungen am Gebäude erfordern die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz gesetzlich verankert und spielt eine bedeutende Rolle in Bezug auf Immobilien und Immobilienfinanzierung.
Erbbaupacht: Vor dem Notartermin sollten die Bedingungen des Vertrages genau gelesen werden
Je nach Erbbaupachtvertrag können auch Bedingungen für die Beleihung des Objektes im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zum Kauf der Immobilie bestehen. Es ist ratsam, im Voraus zu prüfen, ob es Beschränkungen für die Grundschuldeintragung gibt, um eine Ablehnung seitens des Grundstückseigentümers bei der Grundschuldeintragung vorzubeugen.
Wie lange gilt das Erbbaurecht, und welche Regelungen gelten am Ende der Laufzeit?
Beim Notartermin schließen der Eigentümer des Grundstücks und der Käufer des Hauses einen Erbbaurechtsvertrag ab. Der Vertrag legt den Erbbauzins fest, den der Käufer während der Nutzungsdauer des Grundstücks an den Eigentümer entrichtet. Diese Nutzungsdauer wird üblicherweise auf 60 bis 99 Jahre festgelegt und sowohl im Grundbuch als auch in einem speziellen Erbbaugrundbuch eingetragen.
Nach Ablauf der Erbbaurechtslaufzeit muss eine Entscheidung getroffen werden: Entweder wird der Erbbaurechtsvertrag verlängert, oder der Hausbesitzer übernimmt das Grundstück. Andernfalls erlischt der Vertrag, und das Eigentum am Objekt geht wieder in die Hände des Erbbaurechtsgebers über. Typische Erbbaurechtsgeber sind in der Praxis Kirchen, Kommunen, Stiftungen und Firmen. Im Sprachgebrauch werden die Begriffe Erbbauzins und Erbpacht oft synonym verwendet. Anders als der Erbbauzins kann die Erbpacht theoretisch unbefristet erhoben werden, jedoch ist die Forderung von Erbpacht in Deutschland seit 1947 verboten.
Die Bedeutung der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags für die finanzierende Bank
Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags spielt eine entscheidende Rolle für alle beteiligten Parteien, insbesondere jedoch für die finanzierende Bank. Dieser Vertrag legt die Bedingungen für die Nutzung eines Grundstücks fest und beeinflusst somit maßgeblich die Sicherheit und Stabilität einer Immobilienfinanzierung. Im Folgenden werden die Gründe erläutert, warum die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags von großer Bedeutung für die finanzierende Bank ist.
1. **Langfristige Finanzplanung:**
Die Banken sind darauf angewiesen, langfristige Finanzstrategien zu entwickeln, um ihre Investitionen abzusichern. Eine längere Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags bietet Stabilität und ermöglicht es der Bank, ihre Rückzahlungspläne und Zinsen langfristig zu planen.
2. **Werterhaltung und Sicherheit:**
Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags hat direkten Einfluss auf den Wert der Immobilie. Eine längere Vertragslaufzeit bedeutet in der Regel eine längere Nutzungsdauer des Grundstücks. Das steigert den Immobilienwert und dient somit als Sicherheit für die Bank, um das Kreditrisiko zu minimieren.
3. **Refinanzierungsmöglichkeiten:**
Für Banken ist es wichtig, Flexibilität in Bezug auf Refinanzierungsoptionen zu haben. Eine längere Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ermöglicht es der Bank, leichter neue Finanzierungsvereinbarungen zu treffen oder bestehende Darlehen zu verlängern, ohne dass dies durch einen ablaufenden Erbbaurechtsvertrag beeinträchtigt wird.
4. **Verhandlungsmacht bei Kreditkonditionen:**
Eine langfristige Bindung des Grundstücks durch einen Erbbaurechtsvertrag stärkt die Position der Bank bei der Verhandlung von Kreditkonditionen. Banken können aufgrund der langen Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags bessere Konditionen aushandeln, was wiederum vorteilhaft für beide Parteien ist.
5. **Risikominimierung:**
Kurzfristige oder unsichere Erbbaurechtsverträge können zu erhöhten Risiken für die Bank führen. Eine ausreichend lange Laufzeit bietet eine stabilere Grundlage, um mögliche Risiken zu minimieren, was wiederum die finanzielle Gesundheit der Bank schützt.
5. **Fazit:**
Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist von entscheidender Bedeutung für die finanzierende Bank, da sie direkten Einfluss auf die langfristige Finanzplanung, Werterhaltung, Sicherheit, Refinanzierungsmöglichkeiten, Verhandlungsmacht und Risikominimierung hat. Eine sorgfältige Berücksichtigung dieser Faktoren ist unerlässlich, um eine nachhaltige und erfolgreiche Immobilienfinanzierung zu gewährleisten.
Muss Grunderwerbsteuer bei Erbpacht entrichtet werden?
Diese Frage ist eindeutig mit Ja zu beantworten. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt jedoch im Vergleich zu einem Grundstückserwerb auf eine andere Weise. Bei Erbpacht wird die GrESt anhand der vereinbarten Jahrespacht, auch als Gegenleistung bekannt, und nicht anhand des erworbenen Grundstücksanteils ermittelt. Es genügt jedoch nicht, einfach nur die monatlichen Zahlungen (Erbbauzinsen oder Erbpacht) über den Vertragszeitraum zu addieren, da auch Zinsen und Zinseszinsen berücksichtigt werden müssen. Der Gesetzgeber hat hierfür eine pauschale Berechnungsmethode festgelegt. Das bedeutet, dass der für ein Jahr vereinbarte Erbbauzins mit einem Laufzeit-abhängigen Multiplikator multipliziert wird. Familien können die Grunderwerbssteuer für jedes im Haushalt lebende Kind reduzieren
Dieser Multiplikator ist in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes festgelegt und kann unter folgendem Link eingesehen werden:
[Link zur Anlage 9a des Bewertungsgesetzes]
Wie erfolgt die Berechnung der Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Abgabe, die beim Erwerb einer Immobilie oder dem Erwerb des Erbbaurechts anfällt. Die Finanzämter ermitteln die Steuer sowohl für das Gebäude als auch für die verbleibende Nutzungsüberlassungsdauer des Grundstücks. Obwohl der Erbbaurechtsnehmer keinen Eigentumsanspruch am Boden hat, ist er dennoch zur Versteuerung des kapitalisierten Nutzungsvorteils verpflichtet. Dieser messbare Vorteil resultiert aus der Differenz zwischen dem Bodenreinertragsanteil und der tatsächlichen Erbpacht. Somit ist die Steuerbemessungsgrundlage beim Erwerb von Erbbaurechten wesentlich geringer im Vergleich zu einem herkömmlichen Grundstückskauf.
Die Grunderwerbsteuer wird vom Erbbauberechtigten entrichtet. Die verschiedenen Bundesländer in Deutschland haben unterschiedliche Steuersätze festgelegt. Sachsen und Bayern weisen mit 3,5 % den niedrigsten Satz auf, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % den höchsten Satz anwenden. Die Grundlage für die Steuererhebung bildet der Wert des grundstücksgleichen Rechts, also des Erbbaurechts.
Hier gibt es eine Übersicht
Ein konkretes Beispiel.
Die Bemessungsgrundlagen für die Steuerberechnung sind der vertraglich festgelegte Erbbauzins pro Jahr und der in Anlage 9a des Bewertungsgesetzes verankerte Vervielfältiger, die miteinander multipliziert werden. Dadurch ergibt sich die zu besteuernde Gegenleistung. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer für den Erwerb eines Erbpacht-Grundstücks erfolgt nach folgendem Schema:
Angenommen, Herr Meier pachtet ein Grundstück mit Erbbaurecht für eine Laufzeit von 70 Jahren, wobei der monatliche Erbbauzins 250 € beträgt in Bremen.
Die Berechnung erfolgt nach diesem Schema:
- Erbbauzins x 12 = Jahreswert
- Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung ( Vervielfältiger für eine Laufzeit von 70 Jahren lt. Anlage 9a: 18,242
- Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer – in Bremen 5%
Beispielrechnung:
- monatlicher Erbsteuersatz: 250 EUR
- Jahreswert: 250 EUR x 12 = 3.000 EUR
- Gegenleistung: 3.000 EUR x 18,242 = 54.726 EUR
- Grunderwerbsteuer: 54.726 EUR x 5% = 2.736,3 EUR –
Wie beeinflusst der Erbbauzins die Grunderwerbsteuer bei einem späteren Kauf des Erbbaugrundstücks?
Häufig bieten Eigentümer eines Grundstücks dem Erbbauberechtigten nach einigen Jahren die Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben. In solchen Fällen darf die fällige Grunderwerbsteuer nicht auf Grundlage des vollen Kaufpreises berechnet werden. Der Grund dafür liegt darin, dass der Käufer nicht nur für das Grundstück bezahlt, sondern sich gleichzeitig von den fortlaufenden monatlichen Erbbauzinszahlungen freikauft. Daher ist eine Aufteilung des Kaufpreises erforderlich, die sowohl die Gegenleistung für das Grundstück als auch den Restwert des Erbbaurechts berücksichtigt.
Um dies zu verdeutlichen, hier ein Beispiel:
Herr Meier kauft 10 Jahre nach Erwerb des Erbbaurechts das Grundstück vom bisherigen Eigentümer für 80.000 €.
Monatlicher Erbbauzins: 250 €
Jahreswert Erbbauzins: 250 € × 12 Monate = 3.000 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 60Jahren lt. Anlage 9a: 17,930
Wert des Erbbaurechts: 3.000 x 17,930 = 53.790 €
Gegenleistung für das Grundstück = Kaufpreis – Wert des Erbbaurechts
= 80.000 € – 53.790 € = 26.210 €
26.210 € sind in diesem Beispiel die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Fazit zum Erbbauzins:
Je nach Liquidität für den Immobilienkauf kann ein Erbbauzins von Vorteil sein, da man zum einen das Grundstück nicht mitkaufen muss und auch die Grunderwerbsteuer geringer ausfällt. Im Gegenzug sollte man darauf achten, dass die Laufzeit länger als der eigene Lebenszyklus ist. Je nachdem, wer der Verpächter ist, besteht eventuell auch später, wenn sich die finanzielle Lage entspannt hat, die Möglichkeit, das Grundstück nachzukaufen. Definitiv sollte der Erbbauzins kein Hindernisgrund sein, die Immobilie in Betracht zu ziehen.
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