Was ist ein Finanzierungsplan zur Immobilienfinanzierung?

Gute Vorbereitung ist alles. Auf das Hausbau Vorhaben verbunden mit einer Baufinanzierung bezogen, ist das gleichzusetzen mit der Erstellung eines Finanzierungsplans.
Dabei werden detailliert die Kosten aufgeschlüsselt sowie eigene und fremde Mittel aufgelistet, um damit Zahlungsziele und den Kredit Bedarf zu erkennen. Am Ende weiß der Kreditnehmer, ob sich der Traum vom Haus wie geplant erfüllen lässt und auf welche Mittel zur Finanzierung man dafür zurückgreifen kann – inklusive Puffer für unvorhersehbare Situationen.

Bei der Bestandsaufnahme der Finanzen listet man alle Zahlen auf.
Als Ergebnis nimmt man viel und manchmal sämtliches verfügbares Geld in die Hand und plant zu optimalen Konditionen ,langfristige Zahlungsverpflichtungen einzugehen.

Checkliste: Wie erstelle ich einen Finanzierungsplan zur Immobilienfinanzierung?

Grundsätzlich gibt es für die Erstellung vom Finanzierungsplan zur Immobilienfinanzierung zwei Herangehensweisen: Entweder man schaut, wie viel das Wunschobjekt (z. B. Bestandsobjekt oder Kostenvoranschlag vom Bauträger plus Grundstück) kosten wird und rechnet dann, ob es finanziell machbar ist. Oder der Kreditnehmer geht andersherum vor und rechnet zuerst den finanziellen Spielraum aus und erfüllt sich auf dieser Basis den Traum vom eigenen Haus.

Dafür werden im Finanzierungsplan zur Immobilienfinanzierung grundsätzlich drei Bestandteile aufgelistet:

als Kosten erscheinen:

• die Kosten (Grundstücks-, Bau- und Nebenkosten)

als Kapital und Tilgungsmöglichkeiten erscheinen:

• die Eigenmittel (Vermögen, Zinseinnahmen, Mieteinnahmen etc.)
• das Fremdkapital (Kredite, Fördermittel etc.)

für die Tilgungsmöglichkeiten sind aufzulisten:

• ihre Lebenshaltungskosten
• ihre langfristigen Einkommensverhältnisse
• Vorschau auf Inflationsszenarios

Bevor Banken oder andere Geldgeber Kredite vergeben, müssen alle Zahlen detailliert aufgeschlüsselt in einem Finanzierungsplan zur Immobilienfinanzierung vorliegen.
Was bedeuten Tilgungssatz, Sondertilgungen, Sollzins, Kaufnebenkosten, Zinsen und Zinsbindungsdauer ?

Machen Sie sich mit der Sprache der Finanzwelt vertraut, damit Sie den Finanzierungsplan erstellen und nachvollziehen können.

Stichwort Eigenkapital:

Rechnen Sie das verfügbare Eigenkapitel inklusive eventueller Eigenleistungen zusammen. Erstellen Sie einen Haushaltsplan mit Ihren laufenden monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Für variable Kosten wie Lebensmittel können Sie Durchschnittswerte annehmen. Die aktuelle Kaltmiete für ein gleichwertiges Objekt kann als Anhaltspunkt für die monatliche Kreditrate herangezogen werden. Mit unserem Haushaltsrechner vergessen Sie nichts!

Stichwort Kosten:

Schätzen Sie die gesamten Baukosten realistisch ein. Holen Sie Kostenvoranschläge ein, recherchieren Sie regionale Preise und planen Sie Puffer ein.

Stichwort Fremdkapital:

Sondieren Sie sorgfältig und legen Sie fest, welche Möglichkeiten zur Finanzierung für Sie infrage kommen: Bank, Förderprogramme oder Leihgaben aus der Verwandtschaft.
Stichwort. Fördermittel Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Die Bearbeitung und Auszahlung kann einige Zeit in Anspruch nehmen.
Stellen Sie Zahlungslücken oder mögliche finanzielle Engpässe fest, sollten Sie ihr Projekt ändern oder komplett Abstand davon nehmen!
Bestimmen Sie ein Zahlungsziel, also den Zeitpunkt, wann das Darlehen inklusive Zinsen spätestens komplett getilgt sein soll. In der Regel ist das der Renteneintritt.
Bestimmen Sie die maximal stemmbare monatliche Rate.
„Spielen“ Sie die Möglichkeiten von Sondertilgungen und variablen Tilgungssätzen durch – und handeln Sie diese mit dem Kreditgeber aus.
Was passiert am Laufzeitende mit einer  Restschuld? Ist eine Anschlussfinanzierung bei Ihrem Kreditgeber sinnvoll?

Gesamtkosten des Immobilienkaufs festlegen

Zu den Gesamtkosten der Immobilie gehören nicht nur der Kaufpreis für Grundstück und Haus, sondern auch die  Erwerbsnebenkosten, die für Maklerprovision, Notar und Grundbuch, sowie Grunderwerbssteuer aufgebracht werden müssen. Immobilienkäufe werden in Deutschland immer von einem Notar beurkundet. Hier muss man mit Gebühren für Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, den Eigentümerwechsel oder die Einrichtung eines Notaranderkontos rechnen. Je nach Bundesland machen allein die Baunebenkosten 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Es ist zum Vorteil wenn diese Erwerbsnebenkosten aus dem Guthaben des zukünftigen Eigentümers gezahlt werden.

Eigenkapital

Hier zählen neben dem frei verfügbaren Kapital aus Sparguthaben, Bausparverträgen etc. auch Eigenleistungen mit hinein. Je mehr Sie an Aus- und Umbauten selbst übernehmen können, je geringer fallen die Fremdkosten aus. Und umso mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, umso günstigere Zinssätze erhalten Sie. Manche Banken fordern sogar einen gewissen Anteil an Eigenkapital für eine Darlehensbewilligung. Um die 20 Prozent der Baukosten plus sämtliche Nebenkosten sind bei der Immobilienfinanzierung üblich.

Mögliche Quellen für Eigenmittel sind:

• Giro- und Sparkonten
• Tages- und Termingeldkonten (kurzfristig verfügbar)
• Investmentfondsanteile, Aktien (kurzfristig verfügbar)
• regelmäßig ausgezahlte Dividenden
• Bausparverträge und andere langfristige Festgelder
  Sind diese noch nicht zuteilungsreif, können sie bis zur Kündigung zwischenfinanziert werden (auch diese Zinskosten einplanen!) ggf. Edelmetallreserven
• „Muskelhypothek“: selbst oder mit Hilfe von Freunden erbrachte Handwerkerleistungen (hier wird der eingesparte Stundenlohn eines Handwerkers sowie die Materialeinstandspreise als Berechnungsgrundlage angesetzt)
  Fremdkapital

Zieht man von den Gesamtkosten der Immobilie die eigenen Mittel ab, erhält man den Fremdkapitalanteil – oder anders ausgedrückt, den Kreditbedarf:

Gesamtkosten – Eigenkapital = Fremdkapital (Kreditbedarf)

Dieser Finanzierungsbedarf wird typischerweise mit einer Hypothek und nachrangigen Darlehen gedeckt. Es gibt aber auch andere Finanzierungsmöglichkeiten:

Mögliche Quellen für Fremdkapital sind:

• Hypotheken und Darlehen von einer Bank bzw. einem Kreditinstitut
• Fördermittel als Zuschuss nach Anträgen beim Bund und den Ländern
• Staatliche Förderdarlehen (z. B. Zinsverbilligte Kredite)
• Privatkredite (z. B. von Verwandten)

Für viele ist es auch ein gewisser Ansporn, bei Laufzeitende eine vollständige Tilgung der aufgenommenen Kreditsumme zu erreichen – und schuldenfrei, zum Beispiel zum Renteneintritt, zu sein.

Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie gern bei Ihrem Finanzierungsplan und bei der Suche nach passenden Finanzierungsmöglichkeiten.