Erklärung und Funktionsweise des Erbpachtrechts verständlich aufbereitet
Kurz und knapp:
Erbpacht bedeutet, dass man ein Grundstück für eine bestimmte Zeit nutzen kann, meist zwischen 50 und 99 Jahren, ohne es zu kaufen. Danach geht das Gebäude, das man darauf gebaut hat, an den Grundstückseigentümer zurück oder man muss es abkaufen. Anstatt den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen, zahlt man einen regelmäßigen Erbbauzins (die Erbpacht) an den Grundstückseigentümer. Ein Haus auf Erbpachtgrund kann man grundsätzlich wie ein normales Haus verkaufen, vererben oder beleihen. Bei der Baufinanzierung für ein Haus auf Erbpachtgrund muss man oft mit höheren Bauzinsen rechnen.
Bevor man sich mit dem Thema Erbpacht beschäftigt, sollte man zuerst zwei Begriffe klar unterscheiden. Was heute oft im allgemeinen Sprachgebrauch als Erbpacht bezeichnet wird, ist eigentlich das heutige Erbbaurecht. Das Erbbaurecht hat das alte Erbpacht-System, das seit dem Mittelalter existierte, 1947 in Deutschland abgelöst. Das Erbbaurecht funktioniert ähnlich wie die Erbpacht, hat aber einige Einschränkungen.
Erbpachtrecht
Die Bedingungen Erbpacht oder Erbbaurecht erlaubt es, ein fremdes Grundstück zu nutzen und zu bebauen und dieses Nutzungsrecht auch weiterzuverkaufen oder weiterzuvererben. Die sogenannten Pächter haben – ähnlich wie Eigentümer – ein Verfügungsrecht über das Grundstück. Während die alte Erbpacht keine zeitliche Begrenzung hatte, wird heute eine Laufzeit festgelegt, die oft zwischen 50 und 99 Jahre beträgt.
Beim Erbbaurecht (Erbpacht) kaufen Käufer ein Haus, aber nicht das Grundstück, auf dem es steht. Der Grundstückseigentümer gewährt ein Nutzungsrecht, das zum Beispiel auch den Hausbau erlaubt. Dafür zahlt der Käufer eine Pacht: den Erbpacht- oder Erbbauzins. Die Käufer besitzen dann ein Haus auf fremdem Land und zahlen für das Grundstück eine Miete.
Ob eine Immobilie Erbpacht oder Erbbaurecht ist, steht im Exposé. Oft sind Stiftungen, Kommunen und die Kirche Grundbesitzer und Verpächter, aber auch Privatpersonen.
Was kostet Erbpacht pro Jahr?
Der Erbpachtzins oder Erbbauzins ist keine einmalige Zahlung, sondern eine regelmäßige Zahlung, die je nach Vertrag vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich zu leisten ist. Die Erbbauzinsen sind normalerweise zwischen 3 und 6 Prozent des Nettowertes des Baulandes.
Beispiel Berechnung Erbbauzins
Ein Grundstück ist 150.000 Euro wert und die Erbbauzinsen sind 4 Prozent. Dann muss der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins von 6.000 Euro oder 500 Euro monatlich zahlen.
Was passiert mit dem Haus nach Ablauf der Erbpacht?
Die wohl interessanteste Frage bei der Erbpacht ist die, was geschieht, wenn die Erbpachtzeit nach höchstens 99 Jahren endet. Wenn der Vertrag abläuft, endet das Nutzungsrecht und geht wieder ganz an den Verpächter zurück. Das gilt auch für die Immobilie, die ebenfalls an den Grundstückseigentümer übergeht.
Für das Ende der Erbpacht gibt es verschiedene Möglichkeiten
Das Haus wird durch die Zahlung einer Entschädigung an den Grundstückseigentümer übergeben Die ehemaligen Pächter ziehen aus und verkaufen das Haus an den Verpächter. Als Ausgleich, dass die Nutzungsrechte an den Verpächter/Grundbesitzer übergehen, muss dieser die Immobilie entschädigen. Vorgeschrieben ist eine Entschädigungshöhe von mindestens 2/3 des aktuellen Marktwertes. Dazu macht der Grundstückseigentümer dem Pächter entweder ein Angebot oder – falls vereinbart – wird eine Summe gezahlt, die vorher vertraglich festgelegt wurde.
Am Ende der Pachtperiode werden die ehemaligen Erbpachtnehmer zu Mietern
Die ehemaligen Eigentümer werden nach dem Ende der Pachtperiode zu Mietern „in ihrem eigenen Zuhause“. Die Mietzahlungen könnten zum Beispiel aus der Abfindung für das Grundstück stammen.
Das Gebäude muss nach dem Ende der Pacht entfernt werden
Wenn das Erbbaurecht endet, könnte dies auch bedeuten, dass alle errichteten Bauten vom Grundstück entfernt werden müssen.
Verlängerung der Erbpacht
In der Regel wird proaktiv agiert, das heißt, lange bevor die Erbpacht ausläuft. Es geht häufig darum, den Erbbauvertrag um einen zusätzlichen Zeitraum zu verlängern.
Unser Ratschlag: Beginnen Sie frühzeitig mit den Vorbereitungen für eine Verlängerung Ihres Pachtvertrages. Erfahrungsgemäß erfordern Verhandlungen über höhere Zinsen und notwendige Eintragungen im Grundbuch eine gewisse Zeit. Wenn Sie die Verlängerungsfrist verpassen, wird das Aufsetzen eines neuen Vertrags zeitaufwendig sein.
Es gibt eine zusätzliche Möglichkeit bei Auslaufen der Pacht:
Erwerb des Grundstücks nach Ende der Pacht
Ist es möglich, ein Erbpachtgrundstück zu erwerben?
Schon bei Vertragsschluss können Optionen zum Kauf eines Erbpachtgrundstücks vereinbart werden. Dadurch bleibt die Option offen, das Grundstück am Ende der Vertragslaufzeit vom Verpächter zu erwerben. Ob es Ihnen möglich ist, ein Erbpachtgrundstück von Anfang an, d.h. ohne Erbbaurechtsvertrag, zu kaufen, hängt vom Verpächter ab und muss ausgehandelt werden. Es könnte sich als nützlich erweisen, den Verpächter zu fragen, ob er bereit ist, das Grundstück zu veräußern. Dabei sind Gemeinden und Kirchen generell eher verkaufsbereit als private Verpächter. Stiftungen hingegen sind in der Regel auf regelmäßige Einnahmen angewiesen.
Für wen ist die Erbpacht geeignet?
Für viele potenzielle Käufer stellt ein Grundstück oder eine Immobilie mit Erbbaurecht ein Ausschlusskriterium dar. Das Erbbaurecht, also die Pacht eines Grundstücks, ist jedoch insbesondere für diejenigen attraktiv, die nicht genügend Einkommen haben, um sowohl ein Haus als auch ein Grundstück gleichzeitig zu finanzieren. Jedoch ermöglicht die Pacht ihnen, dennoch ein eigenes Zuhause zu leisten.
Was sind die Nachteile der Erbpacht?
In den letzten Jahren, in denen die Nachfrage nach Bauland und die Preise stark gestiegen sind, werden Erbpachtgrundstücke für viele immer attraktiver. Auf den ersten Blick scheint es vorteilhaft, sich die Kosten für den Grundstückskauf zu sparen.
Es gibt jedoch auch einige Nachteile bei der Erbpacht oder dem Erbbaurecht, die bei einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden sollten:
- Als Eigentümer einer Erbpacht-Immobilie haben Sie als Pächter ähnliche Rechte wie ein Eigentümer. Sie können das Grundstück vermieten, selbst bewohnen oder vererben. Allerdings: Der Verpächter hat bei vielen Entscheidungen ein Mitspracherecht. So kann im Vertrag festgelegt werden, dass An- oder Umbauten an der Immobilie nur im Einvernehmen durchgeführt werden dürfen.
- Wenn der Erbbauvertrag endet, gibt es kein Recht auf Verlängerung: Verpächter könnten ein eigenes Interesse an dem Grundstück haben und daher eine Verlängerung des Pachtvertrags ablehnen.
- Die Entschädigung (Ablösesumme) bei ausgelaufenen Pachtverträgen darf nicht mehr als 2/3 des Marktwertes betragen. Das könnte für Pächter ein Verlustgeschäft bedeuten.
- Die Bauzinsen für Immobilien auf Erbpachtgrundstücken könnten höher sein, da Banken argumentieren, dass sich diese Grundstücke schlechter verkaufen lassen, was ein hohes Risiko für die Bank darstellt.
- Die Höhe des Erbbauzinses kann je nach Vertragsklausel angepasst werden und könnte eine höhere monatliche Belastung bedeuten.
Unser Ratschlag: Sichern Sie sich ein vertragliches Vorkaufsrecht für das Grundstück oder das Recht auf einen vorzeitigen Kauf und lassen Sie dies durch einen Notar bestätigen. Beachten Sie zudem mögliche geplante Erhöhungen des Pachtzinses und deren Ausmaß.
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