Wie wichtig ist eine Bereitstellungszinsfreie Zeit

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung für einen Neubau oder den Kauf einer Bestandsimmobilie benötigen, ist es wichtig, die Bereitstellungszinsfreie Zeit vorher zu verstehen und richtig zu platzieren. Eine zinsfreie Bereitstellungszeit bei einer Baufinanzierung bedeutet, dass der Kreditnehmer nach Abschluss des Darlehensvertrags eine bestimmte Zeit lang keine Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Kreditbetrag zahlen muss. Dies wird oft vereinbart, wenn der Bau oder Kauf der Immobilie noch nicht abgeschlossen ist und der Kreditnehmer den Kreditbetrag noch nicht vollständig benötigt.

Es ist wichtig, dass die Dauer der Bereitstellungszinsfreiheit auf Ihre Bedürfnisse und finanziellen Verhältnisse abgestimmt ist. Der typische Bereitstellungszeitraum liegt zwischen 3-6 Monaten, beim Kauf einer Bestandsimmobilie.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei der Anfrage zu einer Baufinanzierung für eine Bestandsimmobilie ist wichtig vorher zu klären bis wann eine Doppelbelastung durch ein bestehendes Mietverhältnis bestehen würde. Können Sie nach Abschluss der Baufinanzierung direkt in die Immobilie einziehen, oder muss diese noch saniert werden? Wie lange benötigt Ihre Sanierung ? Erhalten Sie sofort nach Auszug der Vorbesitzer auch Handwerkertermine?

Einfach pauschal 6 oder 12 Monate in die Baufinanzierung einzubauen macht auch keinen Sinn, da sich die Konditionen auch negativ verändern können. Machen Sie sich vorher einen Plan wieviel Zeit Sie benötigen.

Neubau vom Bauträger

Wenn Sie einen Neubau finanzieren, ist es ebenfalls wichtig, die Bereitstellungszinsfreie Zeit in Ihre Entscheidung mit einzubeziehen. Die Dauer des Bereitstellungszeitraums variiert je nach Bank und kann zwischen 3-12 Monate liegen. In der Regel ist der Zeitraum bei einem Neubau länger als bei einer Bestandsimmobilie. Die Bank legt fest welche Zinsen nach Ablauf der Bereitstellungszinsfreien Zeit fällig werden. Im Werksvertrag legt der Bauträger die Zahlungsziele nach Bauabschnitte fest. Besprechen Sie vorher mit dem Bauträger was passiert wenn er mehr Zeit aufgrund Lieferengpässe von Baumateriealien benötigt und Sie Bereitstellungszinsen zahlen müssen.

Welche Kosten fallen in dieser Zeit für Sie an ?

Während dieser zinsfreien Bereitstellungszeit fallen für den Kreditnehmer jedoch trotzdem Kosten an. Zum einen können Bereitstellungszinsen anfallen, wenn die zinsfreie Zeit abgelaufen ist und der Kreditnehmer den Kredit noch nicht vollständig abgerufen hat. Diese Bereitstellungszinsen werden oft als Prozentsatz des nicht abgerufenen Kreditbetrags berechnet und fallen regelmäßig an. Für die Finanzierungssumme die schon abgerufen wurde, werden von der Bank die reinen Zinsen ohne Tilgung bis zum festgelegten Tilgungsbeginn verlangt.

Hier ein Beispiel:

Sie haben eine Baufinanzierung von 500.000 € für einen Neubau mit einem Sollzins von 3,5% bei der Bank abgeschlossen. Die Bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt am 01.01 des Jahres und wurde für 12 Monate festgelegt. Nach dieser Zeit zahlen Sie 3% für der nicht abgerufenen Darlehenssumme.

Der Bauträger verlangt die ersten 100.000 € nach Fertigstellung der Bodenplatte. Zum 01.03 des Jahres rufen Sie die ersten 100.000 € bei der Bank ab. Je nach Festlegung im Darlehensvertrag beginnt im Folgemonat die Zahlung der Zinsen von 3,5% für die 100.000 €. Für die restlichen 400.000 € fallen noch keine Kosten an.

Im Laufe der Zeit rufen Sie noch weitere 350.000 € von der Bank für den Bauträger ab. Auch für diese Summe zahlen Sie die Zinsen in Höhe von 3,5%.

Nun kommt der letzte Bauabschnitt ins Stocken und der Bauträger benötigt mehr Zeit obwohl die 12 Monate Bereitstellungszinsfreie Zeit schon abgelaufen sind. Somit müssen Sie auch für die letzten 50.000 € die 3% Zinsen bezahlen. Die Tilgung kommt nun aber auch noch dazu. Denn in der Regel beginnt auch nach der Bereitstellungszinsfreien Zeit die Tilgung.

Bindet man in Ihre Baufinanzierung auch Kfw (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Darlehen mit ein, besteht die Möglichkeit bis zu 3 Jahre Tilgungsfreie Zeit einzubauen.

Weitere Informationen zu Förderungen über die Kfw oder auch der BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) finden Sie über folgenden Link.

Fazit:

Gerade in der jetzigen Zeit, wo sich die Zinsen seit 2021 fast vervierfacht haben, sollte beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung der Tilgungsbeginn und die Bereitstellungszinsfreie Zeit richtig gewählt werden. Für 500.000 € fallen pro Jahr bei einem Sollzins von 3,5% reine Zinsen von 17.500 € an. Das sind pro Monat 1.458 € die von Ihnen gezahlt werden müssen auch wenn noch Kosten anfallen, die erst nach Einzug in die eigenen 4 Wände wegfallen (Mietkosten usw.).

Besprechen Sie diese Punkte mit einem unabhängigen Baufinanzierer.