2024: Anstehende Verpflichtungen für Eigentümer
Ab dem kommenden Januar 2024 werden neue Vorschriften wirksam, die von Hausbesitzern beachtet werden müssen. Diese Änderungen im Gebäudeenergiegesetz betreffen nicht allein die Heizsysteme.
Die Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wurde verabschiedet. Eine der herausragendsten Neuerungen betrifft die Verpflichtung, ab 2026/2028 neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Doch das GEG legt auch zusätzliche Verpflichtungen fest, die Hausbesitzer berücksichtigen müssen. In diesem Artikel werden diese genauer erläutert.
Welche Regelverstöße können vorkommen?
- In Zukunft wird eine zwingende Prüfung oder Inspektion der Wärmepumpe vorgeschrieben sein (gemäß § 60a des GEG).
- Die Überprüfung von Heizungsanlagen muss obligatorisch und fristgerecht durchgeführt werden (gemäß § 60b des GEG).
- Optimierungsmaßnahmen müssen ebenfalls termingerecht umgesetzt werden (gemäß § 60a des GEG).
- Für Gebäude mit mehr als sechs Wohneinheiten wird ein hydraulischer Abgleich des Heizungssystems vorgeschrieben (gemäß § 60c des GEG).
- Heizkessel müssen spätestens nach 30 Jahren Betriebszeit ausgetauscht werden und dürfen nicht erneut installiert werden.
- Die Geschossdecke muss über eine Dämmung verfügen.
- Die Verwendung umweltschädlicher Heizungsanlagen ist nicht mehr gestattet.
- Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser sowie Armaturen müssen gedämmt sein.
Bislang wurden diese Aspekte nicht ausdrücklich in der Bußgeldvorschrift aufgeführt.
Wie sehen die konkreten Vorgaben für die Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen aus?
Die Bundesregierung hat in der Überarbeitung des GEG die Anforderungen an die Dämmung von Rohrleitungen und Armaturen verschärft. Dies betrifft sowohl Neubauten als auch Renovierungsprojekte, bei denen Rohre und/oder Armaturen ausgetauscht werden müssen.
- Die Dämmung von Rohren für Warmwasser- oder Heizungssysteme muss so effektiv sein, dass die Durchschnittstemperatur der Rohroberfläche nur noch 40 Grad Celsius beträgt. Unisolierte Rohre sind daher nicht mehr gestattet. Diese müssen entweder gedämmt werden oder aus Materialien bestehen, die eine geringe Wärmeleitfähigkeit aufweisen.
- Zudem gelten nun auch verschärfte Anforderungen an die Dämmung von Leitungen für Raumlufttechnik- und Klimakältesysteme, wie beispielsweise Lüftungsanlagen. Hierbei sollte die Oberflächentemperatur um das Rohr oder die Leitung herum nicht mehr als zehn Grad Celsius betragen.
- Des Weiteren wurden die Anforderungen an die Dämmung von Leitungen für Raumlufttechnik- und Klimakältesysteme angepasst. Diese müssen nun ebenfalls über eine Dämmschicht verfügen. Die genaue Mindestdicke dieser Dämmschicht entnehmen Sie bitte Anlage 8 zu den §§ 69f des GEG.
Besteht ein Verbot für Öl- und Gasheizungen?
Der markanteste Beschluss der Bundesregierung betrifft das Verbot von Öl- und Gasheizungen ab 2026/2028. Dies impliziert nicht, dass Besitzer solcher Heizsysteme sie im Januar 2024 nicht mehr verwenden dürfen und bis dahin ersetzen müssen. Das Gesetz untersagt vielmehr die Installation neuer Öl- bzw. Gas-Konstanttemperaturkessel, Kohleöfen und allgemein von Heizsystemen, die auf fossilen Brennstoffen basieren.
In Immobilien, in denen ein Heizsystem in Betrieb ist, das fossile Brennstoffe verwendet, darf es bis zum 31.12.2044 weiterverwendet werden. Selbst Reparaturen sind bis zu diesem Zeitpunkt erlaubt.
Wenn jedoch ab Januar 2024 die Heizung ausgetauscht oder eine neue installiert wird, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Welche Arten von Heizungen ab Januar 2024 in Ihren Immobilien installiert werden dürfen, können Sie in diesem Artikel nachlesen. Ebenfalls aufgeführt sind die finanziellen Zuschüsse, die für den Austausch der Heizung oder die Installation einer neuen Heizanlage gewährt werden.
Diese Vorschrift gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude, sowohl für Wohnhäuser als auch für Nichtwohngebäude.
Einzige Ausnahme
Für sogenannte Ölkonstantkessel gilt ab Januar 2024 eine Austauschpflicht, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Dabei handelt es sich um Ölheizungen ohne Temperaturregelung, die die Kesseltemperatur dauerhaft auf einem hohen Niveau halten. Sie gelten als entsprechend klimaschädlich. Nach aktuellen Schätzungen sind davon allerdings weniger als 1 Prozent aller Immobilieneigentümer betroffen.
Ein Heizungswechsel erfordert obligatorische Beratung
Besonders interessant wird es, wenn es zu einem Heizungsausfall kommt. In solchen Fällen sprechen Fachleute von einer Havarie, die bei einem Totalausfall oder einem irreparablen Defekt der Heizung auftritt. In dieser Situation liegt die Verantwortung beim Eigentümer, die Heizung auszutauschen.
Die Novelle des GEG ab 2024 sieht nun für jeden Heizungsaustausch ein verpflichtendes Beratungsgespräch zwischen dem Eigentümer und einem Heizungsexperten vor. Diese gesetzliche Praxis hat sich bereits in der Versicherungsbranche bewährt. Das Hauptziel besteht darin, den Eigentümern durch Expertenberatung eine fundierte Grundlage für ihre Entscheidungen zu bieten. Die genaue Dokumentation, Form und der Ablauf dieser Beratung müssen jedoch noch geklärt werden.
Mindestens 5 Jahre Bedenkzeit bei irreparablen Heizungen
Wenn ein Heizungsmonteur einen Schaden feststellt, schreibt das Gebäudeenergiegesetz eine Frist von 5 Jahren vor, innerhalb derer die Eigentümer verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen. Wenn die kommunale Wärmeplanung innerhalb der nächsten 10 Jahre einen Anschluss an das Fernwärmenetz vorsieht, wird die Frist auf insgesamt 10 Jahre verlängert.
Doch was ist mit der Übergangszeit? In einem extremen Fall, ohne eine funktionierende Heizung und bei voller Inanspruchnahme der Entscheidungsfrist, könnten die Bewohner bis zu 10 Jahre in der Kälte sitzen. Auch für diese Situation hat der Gesetzgeber Vorsorge getroffen. Eigentümer haben daher zwei Möglichkeiten:
- Eine neue Heizung installieren: In diesem Fall besteht die Möglichkeit, die defekte Heizung durch eine neue Heizung zu ersetzen. Während der 5-jährigen Übergangsfrist sind alle Heizungstypen erlaubt, einschließlich monovalenter Öl- und Gasheizungen.
- Eine Heizung mieten: Wahrscheinlich wirtschaftlich sinnvoller ist es jedoch, die Übergangsfrist mit einer Mietheizung zu überbrücken.
Besteht die Gefahr einer Mietpreiserhöhung aufgrund von Wärmepumpen?
Es gibt noch weitere Informationen, die Mieter beachten sollten: Wenn der Vermieter die alte Heizung gegen eine Wärmepumpe austauscht, ist dies nach dem Gesetz eine Modernisierungsmaßnahme und rechtfertigt eine Mieterhöhung (§ 71o GEG). Hierbei ist es von Bedeutung, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt.
Die Wahl der Heizung: Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) entscheidet
Ganz gleich, ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein Zweifamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt – spätestens nach Ablauf der Übergangsfrist und dem obligatorischen Beratungsgespräch steht der Einbau einer neuen Heizung an. Welche Heizungsoptionen zulässig sind, legt ein weiteres eng mit dem GEG verknüpftes Gesetz fest: das Wärmeplanungsgesetz (WPG).
Die Wärmeplanung erfolgt auf kommunaler Ebene. Der Gesetzgeber setzt Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern eine Frist bis zum 01.07.2026. Kleinere Kommunen hingegen haben bis zum 01.07.2028 Zeit, ihren Wärmeplan vorzulegen. Ferner behalten sich Kommunen das Recht vor, die Erstellung einer Wärmeplanung aufgrund fehlender Ressourcen abzulehnen.
Welche Heizungsoptionen zulässig sind, hängt von der Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ab. Im Folgenden werden drei Szenarien näher erläutert.
1. Die Kommune lehnt die Wärmeplanung ab
Wenn die Kommune aufgrund begrenzter Ressourcen die Erstellung eines Wärmeplans ablehnt, greift die 65-Prozent-Regelung des GEG. Neu installierte Heizungen müssen in diesem Fall mindestens zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Bestehende Heizungen sind von dieser Regelung unberührt und dürfen bis 2045 weiterbetrieben werden.
2. Die Kommune hat noch keine Wärmeplanung vorgelegt
Dieses Szenario wird im Frühjahr 2024 wahrscheinlich Realität sein. Jeder kommunale Wärmeplan muss zunächst von der Bundesnetzagentur geprüft werden. Da allein die Prüfung mehrere Monate in Anspruch nehmen wird, ist davon auszugehen, dass kaum eine Kommune vor dem ersten Halbjahr 2024 eine gültige Wärmeplanung vorlegen kann.
Während dieser Übergangszeit ist es Eigentümern weiterhin gestattet, verschiedene Heizungstypen zu installieren. Monovalente Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, und das ursprüngliche Verbot von Ölheizungen ab 2026 ist in diesem Fall aufgehoben. Um den Anteil erneuerbarer Energien in der Heizung zu erhöhen, haben Eigentümer verschiedene Optionen zur Verfügung. Beispielsweise können sie Bioerdgas, Bioheizöl oder Wasserstoff verwenden. Ab 2029 müssen Eigentümer sicherstellen, dass mindestens 15 Prozent ihrer Gasheizung mit Bioerdgas betrieben werden.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ab 2029 mehr als 15 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, beispielsweise durch den Einsatz einer Wärmepumpe. Der Vorteil dabei ist, dass die CO2-Abgabe nur auf den fossilen Anteil der Heizenergie erhoben wird. Wenn ein Eigentümer 60 Prozent seines Energiebedarfs aus erneuerbaren Energien deckt, fällt die CO2-Steuer nur auf die verbleibenden 40 Prozent seiner Energiekosten an.
3. Die Kommune hat einen Wärmeplan entwickelt
Wenn die Kommune einen Wärmeplan erstellt hat, hat dieser maßgeblichen Einfluss auf die Region. Er wird mit einer Übergangsfrist von einem Monat wirksam. Abhängig von der Ausgestaltung des kommunalen Wärmeplans ergeben sich folgende Szenarien:
Planung eines Wasserstoff-Netzes: Wenn die kommunale Wärmeplanung den Aufbau eines Wasserstoff-Netzes vorsieht, sind Eigentümer verpflichtet, eine H2-Ready-Gasheizung zu installieren. Diese muss in der Lage sein, den gesamten Heizwärmebedarf durch Wasserstoff zu decken.
Planung eines Fernwärmenetzes: In diesem Fall haben Eigentümer bis zum Anschluss an das Fernwärmenetz die freie Wahl bezüglich der Heizungsart. Die Bedingung hierbei ist, dass der Anschluss an das Fernwärmenetz innerhalb der nächsten 10 Jahre erfolgt.
Kein Netzanschluss geplant: In diesem Fall gilt die 65-Prozent-EE-Pflicht. Das bedeutet, Eigentümer dürfen jede Heizungsart verwenden, solange mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien genutzt werden. Die Berechnungsgrundlage zur Einhaltung der 65-Prozent-EE-Pflicht ist die DIN V 18599.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel 2024/2025
Beim Wechsel des Eigentümers, sei es durch einen Hauskauf oder ein Erbe, treten für den neuen Eigentümer Verpflichtungen zur Sanierung des Hauses auf. Diese Verpflichtungen sind im Wesentlichen im Gebäudeenergiegesetz festgelegt, das bestimmte „energetische Standards“ für Ein- oder Zweifamilienhäuser vorsieht.
Wichtige Details im Überblick
- Wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser den Eigentümer wechseln, ergeben sich oft Verpflichtungen zur energetischen Sanierung für die neuen Eigentümer.
- Innerhalb von zwei Jahren muss der Altbaubestand die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
- Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet nicht danach, ob das Haus geerbt oder gekauft wurde. Aktuell sind Eigentümer, die bereits lange in ihrem Haus wohnen, von vielen dieser Verpflichtungen befreit.
- Im Falle eines Eigentümerwechsels müssen Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden, und Heizungs- sowie Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
- Das GEG legt auch Sanierungspflichten für die oberste Geschossdecke fest. Wenn bisher kein Wärmeschutz vorhanden ist, muss die Decke nachträglich gedämmt werden, wobei einige Ausnahmen zulässig sind.
- Falls nicht einmal der Mindestwärmeschutz vorhanden ist, schreibt das Gebäudeenergiegesetz eine nachträgliche Dämmung vor, die dann über den Mindestwärmeschutz hinausgehen muss.
- Solange Sie keine Sanierung der Außenwände, selbst wenn sie nicht gedämmt sind, durchführen möchten, sind Sie auch nicht verpflichtet, diese zu dämmen. Wenn Sie jedoch eine gewisse Form der Sanierung durchführen, wie etwa das Aufbringen eines neuen Putzes, sind Sie gleichzeitig dazu verpflichtet, einen bestimmten energetischen Qualitätsstandard zu erreichen.
Finanzielle Unterstützung für die energetische Sanierung: KfW-Förderungen ab 2024
Ab 2024 bringt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) neue Vorschriften und Anforderungen für die energetische Sanierung von Gebäuden mit sich. Eine gute Nachricht für Eigentümer ist, dass es auch Förderungen und Zuschüsse gibt, um die Umsetzung dieser Maßnahmen zu unterstützen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Programme und finanzielle Anreize, um den Weg zur energetischen Sanierung zu erleichtern. Diese Fördermöglichkeiten können dazu beitragen, die Kosten für die Modernisierung von Gebäuden zu reduzieren und gleichzeitig die Energieeffizienz zu steigern. Es lohnt sich, die verfügbaren KfW-Förderungen zu erkunden und die geeigneten Programme zu nutzen, um von den finanziellen Vorteilen zu profitieren.
Sie möchten mehr über die aktuellen KfW-Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungsprojekte im Jahr 2024 erfahren? Besuchen Sie folgende Website für detaillierte Informationen zu den verfügbaren Förderprogrammen und Zuschüssen: Förderungen 2024
Wenn Sie noch Fragen haben oder weitere Informationen benötigen, zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren. Als unabhängiger Finanzierungsvermittler stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, um Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung zu unterstützen. Ich bin darauf spezialisiert, alle Möglichkeiten einer KfW-Förderung oder der Labo in Bayern in Ihre Finanzierungsplanung einzubeziehen. Ihre Immobilienfinanzierung ist mein Fokus, und ich arbeite daran, Ihnen die bestmöglichen Lösungen anzubieten.
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